Czym jest flipping nieruchomości?

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym jest flip w nieruchomościach. Jest to sposób inwestowania w nieruchomości, który polega na zakupie mieszkań po niższej cenie, a następnie na dokonaniu ich renowacji. Takie działanie podnosi ich wartość i pozwala na sprzedaż mieszkania z zyskiem. Jest to szczególna strategia inwestycyjna, która w relatywnie krótkim czasie pozwala na osiągnięcie dość atrakcyjnego przychodu – jednocześnie jednak jest to działanie obarczone ryzykiem. Przede wszystkim flipping mieszkań wymaga zaangażowania inwestycyjnego. Z założenia kupowane mieszkania powinny wymagać remontu, który da się przeprowadzić w relatywnie krótkim czasie – tak, aby zmniejszyć czas pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości. Nie zawsze jednak okazuje się to możliwe. Konieczne jest również skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego.

Flipping nieruchomości – wady i zalety

Nie ma wątpliwości, że flipping nieruchomości nie jest rozwiązaniem dla każdego. Ta ryzykowna metoda powiększenia kapitału jest mocno zależna zarówno od sytuacji inwestora, jak i od uwarunkowań rynkowych. Nie bez znaczenia jest również doświadczenie osoby decydującej się na flip w nieruchomościach. Jakie są wady i zalety rozwiązania?

Zaczynając od zalet, można wspomnieć o tych elementach:

• Zyskowność – przeciętny flip nieruchomości oznacza zysk w wysokości 30 000 złotych;
• Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – dzięki posiadaniu licznych instrumentów finansowych możliwe jest budowanie stabilnego portfela inwestycyjnego. To daje też większą szansą na posiadanie zróżnicowanych i atrakcyjnych przychodów.
• Nabywanie doświadczenia – flipping mieszkań wymaga budowania doświadczenia oraz opanowywania wiedzy dotyczącej trendów rynkowych. To pozwala na zdobywanie wiedzy i umiejętności niezbędnych w przyszłości przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i finansowych. Co więcej, każdy kolejny flipping będzie coraz łatwiejszy.

Nie można jednak zapominać o tym, że flipping nieruchomości jest obarczony dość istotnymi wadami. Należy tu wyróżnić:

• Strategiczne podejście – maksymalizacja zysku wymaga umiejętnego redukowania kosztów. Jest to zadanie trudne i wymaga ono podejmowania bardzo trafnych decyzji. To oznacza, że bez dobrego planu nie powinno się decydować na flipping – zwłaszcza wtedy, gdy nie uwzględnia się różnych możliwych scenariuszy.
• Remont nieruchomości z wadami i zniszczeniami – flipping mieszkań zakłada kupowanie tanich mieszkań, których niekorzystny stan wpływa na ich niewysoką cenę. To tworzy potencjalne niebezpieczeństwo tego, że w trakcie remontu wystąpią problemy. Jeśli zniszczenia okażą się większe niż przypuszczaliśmy lub mieszkanie będzie poważne wady, może się okazać, że późniejsza sprzedaż mieszkania nie pokryje poniesionych kosztów.
• Czas sprzedaży – im szybsza sprzedaż wyremontowanej nieruchomości, tym lepiej. Przy zmiennym i dynamicznym rynku jest to jednak czasem wydłużone i bez dobrych i szybkich reakcji można sporo stracić.
• Dodatkowe koszty – flipping nieruchomości jest obarczony dużym ryzykiem pojawienia się nieprzewidzianych kosztów. Trzeba brać to pod uwagę w każdej sytuacji.

Flipping nieruchomości – jak go rozliczyć?

Stawiając na flipping nieruchomości powinniśmy uwzględnić to, że zakup mieszkań oznacza konieczność zapłacenia podatku. Jak należy do tego podejść? Przede wszystkim obowiązuje nas podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to zarówno całej nieruchomości, jak i części posiadanych udziałów w tej nieruchomości. W przypadku osób sprzedających nieruchomość a następie kupujących kolejną do własnych celów mieszkaniowych konieczne jest rozliczenie się z urzędem skarbowym. W formularzu PIT-39 uwzględnia się dochody, przychody, koszty uzyskania przychodów oraz odpisy amortyzacyjne. Stawka podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i jest to dochód według opodatkowania liniowego. Istnieje jednak możliwość skorzystania z opodatkowania na zasadach ogólnych – wtedy przy przychodzie nie wyższym niż wskazany próg (120 tys. złotych w 2023 roku) stawka podatku wynosi 12%. Powyżej tej kwoty jest już wysokość 32%. Zwolnienie z podatku obowiązuje, jeśli czas od zakupu nieruchomości do jej sprzedaży wyniesie pięć lat – to też sprawia, że flipping nieruchomości wymaga dokonywania opłat podatkowych.

Zwolnienie i uniknięcie podatku przy flipie mieszkaniowym

Flip w nieruchomościach jest związany koniecznością opłacania podatku. Jednak można uniknąć konieczności zapłaty zobowiązania podatkowego, który normalnie obowiązuje z tytułu sprzedaży mieszkania. Przede wszystkim mowa tu o sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. W przepisach znajduje się informację o tym, że uniknięcie obowiązku uregulowania podatku od sprzedaży nieruchomości jest możliwe. Mówi o tym ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dokładnie art. 10 ust. 5:

„W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.”

Flip w nieruchomościach można rozliczać w ramach założenia własnej działalności gospodarczej. O ile pierwszy flip będzie dotyczył osoby fizycznej, przy postawieniu na regularne dokonywanie takich transakcji możliwe jest założenie działalności gospodarczej, która będzie się tym zajmować. Tu podatek jest rozliczany na innych zasadach. Przy flipie mieszkaniowym podatek VAT wynosi 8% i dotyczy on m.in. remontu, dostawy i modernizacji obiektów objętych, chociażby programem mieszkaniowym. Co istotne, ta stawka podatkowa obowiązuje przy lokalach o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 metrów kwadratowych. Jeśli ta jest przekroczona, obowiązuje stawka 23%.

Artykuł Flipping nieruchomości – jak go rozliczyć? pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.

Sesja giełdowa – co to takiego?

Skuteczne inwestowanie na giełdzie należy zacząć od zrozumienia, czym jest sesja giełdowa. Jest to okres w ciągu dnia, w trakcie którego możliwe jest wykonywanie transakcji handlowych. Z zasady sesja giełdowa jest prowadzona w ciągłym lub jednolitym systemie notowań giełdowych – spółki są klasyfikowane do danego systemu notowań w zależności od płynności finansowej danej spółki. Do małych spółek o niskiej płynności odnosi się jednolity system notowań giełdowych – podobnie jak praw poboru do akcji oraz praw do akcji, które są notowane w tym systemie.

W ramach ciągłego systemu notowań giełdowych mówi się o szerszym zestawie instrumentów finansowych. Uwzględnia się tu m.in.:

• Akcje nowych spółek;
• Akcje spółek mających wysoką płynność finansową;
• Obligacje skarbowe i nie tylko;
• Prawa do akcji notowane w systemie ciągłym;
• Prawa poboru do akcji, które mają być notowane w systemie ciągłym;
• Certyfikaty inwestycyjne;
• Instrumenty pochodne.

Jak wygląda harmonogram sesji giełdowych?

Zasady inwestowania na giełdzie w głównej mierze opierają się na tym, jak wygląda harmonogram sesji giełdowych. Wyróżnia się kilka kluczowych faz, które określają porządek dokonywania transakcji:

• Faza przed otwarciem – jest to etap, gdy sesja jeszcze się nie rozpoczęła, ale już można składać zlecenia giełdowe – są to informacje o tym, jaki konkretnie instrument finansowych planujesz sprzedać lub kupić. Można na tym etapie dokonywać modyfikacji zleceń – w tym zwiększenie limitu ceny zakupu lub też jego zmniejszenie.
• Faza notowań ciągłych – czas zawierania transakcji.
• Fixing – po porównaniu przedstawionych ofert kupna i sprzedaży jest ustalany kurs danych papierów wartościowych – następnie dokonuje się realizacji zleceń. Na tym etapie inwestowanie na giełdzie wiąże się z tym, że system giełdowy dąży do uzyskania równowagi pomiędzy podażą a popytem – a także na zminimalizowaniu wahań kursowych.
• Dogrywka – jest to czas, w którym złożone zlecenia są realizowane w cenie poprzedniej sesji giełdowej.

Fazy sesji – sesja giełdowa godziny

Jeśli interesuje nas sesja giełdowa, godziny poszczególnych faz są kluczowe. Standardowy harmonogram systemu notowań ciągłych wygląda następująco:

• Faza przed otwarciem – od 8:30 do 9:00.
• Otwarcie (fixing) – o 9:00, czyli określenie kursów na otwarcie;
• Faza notowań ciągłych – od 9:00 do 16:50.
• Faza przed zamknięciem – od 16:50 do 17:00.
• Zamknięcie (fixing) – 17:00, czyli określenie kursów na zamknięcie.
• Dogrywka – 17:00-17:05.

Powyższa sesja giełdowa godziny prezentuje dla akcji. Podobne, choć nieco inne (zwłaszcza czas trwania fazy przed otwarciem) dotyczą np. fazy sesji dla kontraktów terminowych.

Firma na giełdzie

Nadrzędnym celem działalności gospodarczej jest osiąganie przychodu. To daje szansę przedsiębiorcy na zbicie majątku i generowanie dochodów. Jednym z najlepszych miejsc do skutecznego lokowania zgromadzonego kapitału jest giełda. Inwestowanie na giełdzie przez firmę opiera się na sprzedaży akcji, czyli papierów wartościowych zawierających w sobie prawa o charakterze majątkowym oraz niemajątkowym. Akcjonariusz spółki komandytowo-akcyjnej lub akcyjnej ma ogół praw i obowiązków przysługujących spółce. Inwestowanie na giełdzie przez firmę oznacza, że może ona pozyskać kapitał ze sprzedaży akcji, co docelowo zwiększa zasobność finansową przedsiębiorstwa.

Składanie zleceń giełdowych

W trakcie składania zlecenia giełdowego przedstawia się informacje dotyczące tego, jakie akcje i jakiej spółki chcemy sprzedać lub kupić. Tu też istotne jest wskazanie typu zlecenia giełdowego.

Inwestowanie na giełdzie opiera się na kilku kluczowych typach. Wśród nich wyróżnia się:

• Z limitem – można podawać dopuszczalny limit, jaki obowiązywać ma przy realizacji transakcji. Może być tak, że wartość transakcji będzie niższa od podanego limitu, ale nie może być wyższa. Tym samym tego typu zlecenie nie może być zrealizowane.
• PKC (po każdej cenie) – to oznacza, że transakcja ma zostać zrealizowana niezależnie od tego, jaka będzie cena – inaczej mówiąc, transakcja ta zostanie zrealizowana od razu po wprowadzeniu tego zlecenia.
• Stop limit – inwestor wskazuje poziom, po którym następuje wykonanie zlecenia z limitem – dotyczy to sytuacji osiągania strat.
• Stop loss – ten typ zlecenia giełdowego oznacza ograniczenie straty finansowej przy kupowaniu instrumentów finansowych – dotyczy to sytuacji, w której kurs papieru wartościowego spada poniżej konkretnego, ustalonego poziomu – wtedy też dochodzi do automatycznego wykonania zlecenia na zasadzie opisanego wcześniej PKC.

Fazy sesji giełdowej a czynniki ryzyka

Poznając zasady inwestowania na giełdzie, cały czas trzeba pamiętać o tym, jakie ma obowiązujące sesja giełdowa godziny. Podobnie wybierając typ akcji, warto zwrócić na uwagę na to, aby wiedzieć, kiedy można spodziewać się realizacji transakcji.

Powinniśmy pamiętać o tym, że przestrzeganie niezwykle sztywnych ram czasowych obowiązujących na giełdzie jest kluczowe przy inwestowaniu. Wszelkiego rodzaju zlecenia dotyczące np. kursu aktywów poszczególnych podmiotów wpływają na wahania rynkowe – czasem te wahania mogą być wręcz diametralne.

Dlatego też warto pamiętać o kilku czynnikach ryzyka, które pojawiają się, jeśli zignorujemy fazy sesji giełdowej:

• Brak dostępu do zaktualizowanych notowań giełdowych;
• Zmiany cen – gwałtownie mogą zmieniać się ceny poszczególnych papierów wartościowych – w szczególności w stosunku do tego, co było prezentowane na sesjach giełdowych;
• Duże różnice pomiędzy ceną zakupu a sprzedaży – są to tzw. spready, które oznaczają zmniejszenie szansy na wysokie zyski.
• Obowiązują limity wartości dokonanych transakcji.
• Opóźnienia wynikające z ograniczeń technologicznych.

Z powodu powyższych czynników ryzyka lepiej jest korzystać z tego, jakie ma sesja giełdowa godziny funkcjonowania.

Artykuł Fazy sesji giełdowej – co oznaczają dla inwestora? pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.