Umowa przekazania nieruchomości – najważniejsze informacje

Przepis art. 902 Kodeksu cywilnego jasno wskazuje, że poprzez nazwaną i konsensualną umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa prawo własności. Oznacza to, że podmiot nie otrzymuje w zamian żadnego świadczenia w postaci korzyści majątkowej ani nie ponosi odpowiedzialności za powstałe wady (chyba, że ustalono inaczej). Co więcej, właścicielowi nieruchomości nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości.

Istotą tego typu umowy jest umożliwienie właścicielowi wyzbycia się z własności nieruchomości i nieodpłatne przekazanie jej gminie albo Skarbowi Państwa. Przedmiotem może być również prawo użytkowania wieczystego. Stronami tej instytucji są:

• właściciel nieruchomości jako zbywca,
• gmina lub Skarb Państwa jako nabywca.

W wyniku zawartej umowy w formie aktu notarialnego nieruchomość przechodzi na gminę lub Skarb Państwa wraz ze wszystkimi obciążeniami związanymi z własnością, zarówno rzeczowymi (np. hipoteka), jak i osobistymi.

Nieodpłatne przekazanie nieruchomości – zaproszenie do zawarcia umowy

Co do zasady, zawarcie umowy przekazania nieruchomości jest poprzedzone zaproszeniem, czyli swego rodzaju propozycją właściciela do zawarcia umowy, na którą adresat, czyli gmina lub Skarb Państwa mogą, ale nie muszą odpowiedzieć. Zaproszenie nie wymaga zachowania formy szczególnej, a podmiot nie jest w żaden sposób związany z wystosowaną propozycją. W każdej chwili ma prawo zrezygnować z zawarcia umowy – nawet po oświadczeniu przez adresata, że chce z niej skorzystać.

W pierwszej kolejności zaproszenie należy skierować do gminy, która ma z góry określony czas na odpowiedź, wynoszący trzy miesiące. Jeżeli po tym terminie nie wyrazi zgody na zawarcie umowy, propozycję powinno się wystosować do Skarbu Państwa. W tym przypadku ustawodawca nie wskazuje daty odpowiedzi.

Warto pamiętać, że chwilą złożenia propozycji jest dzień, w którym gmina mogła zapoznać się z jej treścią, przy czym adresat zaproszenia nie musi podawać przyczyn odmowy zawarcia umowy przekazania własności. Jeżeli nieruchomość leży na obszarze dwóch lub większej liczby gmin, zaproszenie należy z zasady kierować do jednej z nich. W razie wątpliwości natury prawnej warto skorzystać z fachowej pomocy PG Partner Gospodarczy, który pomoże właściwie przygotować się do zawarcia umowy.

Na czym polega wyłączenie odpowiedzialności za wady?

Przez wady rozumie się określone cechy dotyczące stanu faktycznego i prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej oraz ustanowione na niej obciążenia, które wynikają zarówno z ograniczonych praw rzeczowych, jak i ze stosunków obligacyjnych.

Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za jej wady. Zapis ten ma jednak charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą określić w umowie odpowiedzialność za wady nieruchomości według własnego uznania. Tym samym wskazują, w jakim zakresie i na jakich zasadach właściciel będzie ponosił tę odpowiedzialność – brak takiego ustalenia w umowie automatycznie powoduje wyłączenie odpowiedzialności właściciela za wady.

Dokumenty niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości

• Dowody osobiste stron przystępujących do umowy.
• Dokumenty poświadczające, że zbywca to właściciel nieruchomości.
• Aktualny odpis z księgi wieczystej lub – w przypadku, gdy dla danej nieruchomości księga wieczysta nie została założona, należy dostarczyć inny dokument poświadczający własność, np. akt własności ziemi, postanowienie sądu określające, kim jest właściciel nieruchomości, wypis z mapy ewidencyjnej gruntów (szczególnie ważny w przypadku domu jednorodzinnego i nieruchomości gruntowej).

Nieodpłatne przekazanie nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa

Jak już wspomniano we wstępie, zdarzają się sytuacje, w których właściciel nieruchomości nie jest już zainteresowany przysługującym mu prawem własności i chce się go wyzbyć. Może też nieodpłatnie przekazać nieruchomość gminie lub Skarbowi Państwa. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest jednak możliwe zrzeczenie się prawa do nieruchomości w drodze jednostronnego oświadczenia woli właściciela.

Dzięki nowelizacji Kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z dnia 23 lipca 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz ustawy – Prawo o notariacie, dopuszcza się możliwość przekazania nieruchomości. Właściciel przenosi własność nieodpłatnie na rzecz gminy, w której położona jest nieruchomość lub jej część, bądź Skarbu Państwa, jeżeli gmina nie skorzystała z zaproszenia.

Jakie są pozostałe formy przeniesienia własności nieruchomości?

W polskim prawie wyróżnia się wiele rodzajów przeniesienia własności nieruchomości. Jednym z nich jest omawiane w dzisiejszym artykule przekazanie poprzez umowę. W praktyce najczęściej spotykanymi są również:

• sprzedaż, czyli odpłatna forma przeniesienia prawa własności, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę,
• umowa zamiany, na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy,
• darowizna – darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami przekazanie własności nieruchomości może również nastąpić poprzez zasiedzenie, dziedziczenie, dożywocie, wywłaszczenie, uwłaszczenie, przekształcenie oraz prywatyzację.

Artykuł Na czym polega przekazanie nieruchomości? pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.

Najważniejsze obowiązki zarządcy nieruchomości

W kontekście zarządzania nieruchomością zarządca podejmuje decyzje i wykonuje czynności mające na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki obiektem. Zakres działań jest więc o wiele szerszy niż usługi administrowania realizowane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Kluczowe są tutaj dobre relacje z lokatorami, wsłuchiwanie się w ich oczekiwania szybka reakcja na zgłaszane problemy oraz pełnienie funkcji doradczych. Mówiąc o zadaniach zarządcy nieruchomości, które wprost wynikają z przepisów prawa, do jego najważniejszych obowiązków należą:

• reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz,
• kompleksowe prowadzenie dokumentacji związanej ze stanem technicznym budynków, ich eksploatacją, a także księgowością i archiwizacją,
• zapewnienie obsługi eksploatacyjnej nieruchomości, czyli wyszukiwanie usługodawców, zagwarantowanie bieżącej konserwacji lokalu, utrzymywanie czystości oraz ubezpieczenie obiektu,
• terminowe przeprowadzanie przeglądów stanu nieruchomości i urządzeń, które stanowią jej wyposażenie,
• organizacja remontów oraz modernizacja budynków – wybranie najkorzystniejszej dla wspólnoty oferty oraz czuwanie nad prawidłowym przebiegiem prac oraz dotrzymywaniem terminów,
• sporządzanie projektów uchwał i umów,
• obsługa konta bankowego, terminowe prowadzenie sprawozdawczości, rozliczenia z urzędami, usługi w zakresie windykacji należności oraz udostępnienie mieszkańcom wglądu do rozliczeń finansowych,
• obsługa zebrań wspólnot mieszkaniowych – zwoływanie zebrań, zawiadamianie mieszkańców na piśmie z odpowiednim wyprzedzeniem, opracowywanie porządku obrad oraz sporządzanie protokołu.

Warto pamiętać, że powyższe przykłady nie wyczerpują zagadnień związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Katalog obowiązków zarządcy jest o wiele bogatszy i zależny od konkretnej sytuacji. W przypadku wątpliwości co do kwestii formalnych warto skorzystać z pomocy profesjonalnego biura rachunkowego PG Partner Gospodarczy, który wyjaśni wszelkie wątpliwości natury prawnej i zapewni fachowe doradztwo.

Zarządca nieruchomości i jego prawa

Osoba lub spółka odpowiedzialna za zarządzanie nieruchomością jest uprawniona do otrzymywania wynagrodzenia za świadczone usługi na rzecz obiektu budowlanego. Może także uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym, które jej dotyczy.

Warto również pamiętać, że usługi zarządzania nieruchomościami są zwolnione od podatku VAT na mocy rozporządzenia, jeżeli mieszczą się w grupowaniu PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0. Pierwsze z nich obejmuje:

• zarządzanie domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie
• zarządzanie budynkami wielomieszkaniowymi,
• pobieranie opłat za czynsz,
• zarządzanie miejscami pod przewoźne lokale mieszkalne,
• zarządzania nieruchomościami stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Z kolei grupowanie PKWiU 68.32.12.0 obejmuje usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.

Jakich czynności nie może samodzielnie wykonywać zarządca nieruchomości?

Ustawa o własności lokali z dnia 4 kwietnia 2019 r. (DzU z 2019 r., poz. 737) jasno wskazuje tzw. czynności przekraczające zwykły zarząd, których zarządca nieruchomości nie może podejmować bez uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej, wyrażonej w formie uchwały. Należą do nich m.in.:

• samodzielne określanie wysokości wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• zatwierdzanie rocznego planu gospodarczego,
• ustalanie wysokości opłat przeznaczonych na pokrycie kosztów zarządu,
• dokonywanie podziału nieruchomości wspólnej, a także udzielanie zgody na nadbudowę, przebudowę lub zmianę przeznaczenia części obiektu budowlanego,
• wytaczanie powództwa, jeżeli zobowiązany właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat.

W razie konieczności realizacji czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, należy podjąć uchwałę, w której wspólnota mieszkaniowa wyrazi zgodę na wykonanie określonego zadania lub udzieli stosownego pełnomocnictwa.

Zarządca nieruchomości a ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej

Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywanymi zadaniami i posiadanymi uprawnieniami. W tym miejscu warto również wspomnieć, że jeżeli zarządca korzysta z pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, musi zostać objęty ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

W chwili podpisywania umowy z zarządcą właściciel nieruchomości, podmiot władający obiektem lub wspólnota mieszkaniowa wymaga okazania kopii dokumentu ubezpieczenia OC, która stanowi jeden z załączników. Jest to obligatoryjny element umowy. Ponadto osoba pełniąca funkcję zarządcy zobowiązana jest do natychmiastowego poinformowania strony o ewentualnych zmianach danych znajdujących się w dokumencie ubezpieczenia. Wówczas konieczne jest zawarcie nowej umowy. W przeciwnym razie grożą konsekwencji w postaci wypowiedzenia umowy o zarządzanie ze skutkiem natychmiastowym.

Strona umowy powinna uprzednio wezwać zarządcę nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w terminie 7 dni od dnia odebrania zawiadomienia. Jeśli w tym czasie zarządca nie wykona tego obowiązku, umowa może zostać jednostronnie wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym.

Artykuł Zarządca nieruchomości – prawa i obowiązki pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.

Czym jest flipping nieruchomości?

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym jest flip w nieruchomościach. Jest to sposób inwestowania w nieruchomości, który polega na zakupie mieszkań po niższej cenie, a następnie na dokonaniu ich renowacji. Takie działanie podnosi ich wartość i pozwala na sprzedaż mieszkania z zyskiem. Jest to szczególna strategia inwestycyjna, która w relatywnie krótkim czasie pozwala na osiągnięcie dość atrakcyjnego przychodu – jednocześnie jednak jest to działanie obarczone ryzykiem. Przede wszystkim flipping mieszkań wymaga zaangażowania inwestycyjnego. Z założenia kupowane mieszkania powinny wymagać remontu, który da się przeprowadzić w relatywnie krótkim czasie – tak, aby zmniejszyć czas pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości. Nie zawsze jednak okazuje się to możliwe. Konieczne jest również skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego.

Flipping nieruchomości – wady i zalety

Nie ma wątpliwości, że flipping nieruchomości nie jest rozwiązaniem dla każdego. Ta ryzykowna metoda powiększenia kapitału jest mocno zależna zarówno od sytuacji inwestora, jak i od uwarunkowań rynkowych. Nie bez znaczenia jest również doświadczenie osoby decydującej się na flip w nieruchomościach. Jakie są wady i zalety rozwiązania?

Zaczynając od zalet, można wspomnieć o tych elementach:

• Zyskowność – przeciętny flip nieruchomości oznacza zysk w wysokości 30 000 złotych;
• Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – dzięki posiadaniu licznych instrumentów finansowych możliwe jest budowanie stabilnego portfela inwestycyjnego. To daje też większą szansą na posiadanie zróżnicowanych i atrakcyjnych przychodów.
• Nabywanie doświadczenia – flipping mieszkań wymaga budowania doświadczenia oraz opanowywania wiedzy dotyczącej trendów rynkowych. To pozwala na zdobywanie wiedzy i umiejętności niezbędnych w przyszłości przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i finansowych. Co więcej, każdy kolejny flipping będzie coraz łatwiejszy.

Nie można jednak zapominać o tym, że flipping nieruchomości jest obarczony dość istotnymi wadami. Należy tu wyróżnić:

• Strategiczne podejście – maksymalizacja zysku wymaga umiejętnego redukowania kosztów. Jest to zadanie trudne i wymaga ono podejmowania bardzo trafnych decyzji. To oznacza, że bez dobrego planu nie powinno się decydować na flipping – zwłaszcza wtedy, gdy nie uwzględnia się różnych możliwych scenariuszy.
• Remont nieruchomości z wadami i zniszczeniami – flipping mieszkań zakłada kupowanie tanich mieszkań, których niekorzystny stan wpływa na ich niewysoką cenę. To tworzy potencjalne niebezpieczeństwo tego, że w trakcie remontu wystąpią problemy. Jeśli zniszczenia okażą się większe niż przypuszczaliśmy lub mieszkanie będzie poważne wady, może się okazać, że późniejsza sprzedaż mieszkania nie pokryje poniesionych kosztów.
• Czas sprzedaży – im szybsza sprzedaż wyremontowanej nieruchomości, tym lepiej. Przy zmiennym i dynamicznym rynku jest to jednak czasem wydłużone i bez dobrych i szybkich reakcji można sporo stracić.
• Dodatkowe koszty – flipping nieruchomości jest obarczony dużym ryzykiem pojawienia się nieprzewidzianych kosztów. Trzeba brać to pod uwagę w każdej sytuacji.

Flipping nieruchomości – jak go rozliczyć?

Stawiając na flipping nieruchomości powinniśmy uwzględnić to, że zakup mieszkań oznacza konieczność zapłacenia podatku. Jak należy do tego podejść? Przede wszystkim obowiązuje nas podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to zarówno całej nieruchomości, jak i części posiadanych udziałów w tej nieruchomości. W przypadku osób sprzedających nieruchomość a następie kupujących kolejną do własnych celów mieszkaniowych konieczne jest rozliczenie się z urzędem skarbowym. W formularzu PIT-39 uwzględnia się dochody, przychody, koszty uzyskania przychodów oraz odpisy amortyzacyjne. Stawka podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i jest to dochód według opodatkowania liniowego. Istnieje jednak możliwość skorzystania z opodatkowania na zasadach ogólnych – wtedy przy przychodzie nie wyższym niż wskazany próg (120 tys. złotych w 2023 roku) stawka podatku wynosi 12%. Powyżej tej kwoty jest już wysokość 32%. Zwolnienie z podatku obowiązuje, jeśli czas od zakupu nieruchomości do jej sprzedaży wyniesie pięć lat – to też sprawia, że flipping nieruchomości wymaga dokonywania opłat podatkowych.

Zwolnienie i uniknięcie podatku przy flipie mieszkaniowym

Flip w nieruchomościach jest związany koniecznością opłacania podatku. Jednak można uniknąć konieczności zapłaty zobowiązania podatkowego, który normalnie obowiązuje z tytułu sprzedaży mieszkania. Przede wszystkim mowa tu o sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. W przepisach znajduje się informację o tym, że uniknięcie obowiązku uregulowania podatku od sprzedaży nieruchomości jest możliwe. Mówi o tym ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dokładnie art. 10 ust. 5:

„W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.”

Flip w nieruchomościach można rozliczać w ramach założenia własnej działalności gospodarczej. O ile pierwszy flip będzie dotyczył osoby fizycznej, przy postawieniu na regularne dokonywanie takich transakcji możliwe jest założenie działalności gospodarczej, która będzie się tym zajmować. Tu podatek jest rozliczany na innych zasadach. Przy flipie mieszkaniowym podatek VAT wynosi 8% i dotyczy on m.in. remontu, dostawy i modernizacji obiektów objętych, chociażby programem mieszkaniowym. Co istotne, ta stawka podatkowa obowiązuje przy lokalach o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 metrów kwadratowych. Jeśli ta jest przekroczona, obowiązuje stawka 23%.

Artykuł Flipping nieruchomości – jak go rozliczyć? pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.