Co to jest podatek katastralny?

Podatek katastralny to opłata naliczana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a nie – jak obecnie w Polsce – od jej powierzchni. Oznacza to, że posiadacze bardziej wartościowych mieszkań będą płacić wyższe kwoty niż osoby z nieruchomościami tańszymi.

Podstawowe założenia nowego systemu to:

• Wartość nieruchomości byłaby ustalana na podstawie wyceny rynkowej.
• Podatek ma być liczony procentowo od wartości nieruchomości.
• Nowy podatek obowiązywałby wszystkich właścicieli nieruchomości, w tym osoby prywatne i firmy.

Dlaczego rozważa się wprowadzenie podatku katastralnego?

Według raportu Międzynarodowego Funduszu Walutowego podatek katastralny mógłby poprawić sytuację finansową samorządów i w jakimś stopniu pomóc w ograniczeniu spekulacji na rynku nieruchomości. Obecnie polski system podatkowy nie uwzględnia wystarczająco rzeczywistej wartości nieruchomości. Skutkuje to nierównym obciążeniem podatkowym, które do tej pory było obliczane tylko na podstawie metrażu.

Jesteś właścicielem mieszkania. Jak podatek katastralny wpłynie na Ciebie?

Wprowadzenie podatku katastralnego może znacząco zmienić sytuację właścicieli nieruchomości. Główne konsekwencje, z jakimi być może spotkasz się w przyszłości, to:

1. Wyższe opłaty za nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach – jeśli jesteś właścicielem mieszkania w centrum miasta lub masz luksusowy apartament, możesz zostać obciążony bardziej dosadnie.
2. Problemy finansowe dla seniorów – jeśli jesteś osobą starszą i masz nieruchomość o wysokiej wartości, możesz mieć trudności z opłaceniem wysokiego podatku.
3. Zmiany na rynku nieruchomości – możesz spodziewać się też możliwego wzrostu podaży mieszkań na sprzedaż. W związku z tym prognozowany jest spadek popytu na bardziej luksusowe nieruchomości.

Jak będzie naliczany podatek katastralny?

Jeszcze nie ma szczegółów dotyczących sposobu obliczania wysokości podatku katastralnego w Polsce. W innych krajach stawka wynosi od 0,1% do 1% wartości nieruchomości rocznie. Być może podobnie będzie także u nas.

Dla przykładu:

• Za mieszkanie o wartości 500 000 zł – przy stawce 0,5% podatek katastralny wynosi 2500 zł rocznie.
• Dom o wartości 1 000 000 zł – podatek katastralny przy stawce 1% wynosi 10 000 zł rocznie.

Kto najbardziej odczuje skutki nowego podatku od nieruchomości?

Podatek katastralny może wpłynąć na różne grupy osób. Niemniej plany wskazują, że najbardziej obciążeni zostaną:

• Młodzi, spłacający kredyty – dodatkowe obciążenia mogą utrudnić spłatę zobowiązań kredytowych.
• Seniorzy – osoby z ograniczonymi dochodami mogą mieć problemy z opłaceniem podatku od domów, których wartość rynkowa znacznie wzrosł
• Inwestorzy – wynajmujący mieszkania mogą stracić na rentowności swoich inwestycji.

Argumenty za i przeciw wprowadzeniu podatku katastralnego

Zalety:

• Możliwość bardziej sprawiedliwego opodatkowania nieruchomości niż obciążenia według metraży.
• Stabilne dochody dla budżetu państwa i samorządó
• Zmniejszenie spekulacji na rynku mieszkaniowym.

Potencjalne wady:

• Spore obciążenie dla właścicieli nieruchomości, zwłaszcza tych o nieregularnych dochodach.
• Ryzyko utraty mieszkania w przypadku braku środków na opłaty.
• Wysokie koszty administracyjne związane z wyceną nieruchomości.

Czy podatek katastralny zostanie wprowadzony?

Na chwilę obecną brak jest konkretnych szczegółów, ale debata nadal trwa. Międzynarodowy Fundusz Walutowy wskazuje na konieczność wprowadzenia podatku katastralnego, jednak wiele zależy od reakcji społeczeństwa i ostatecznie od decyzji politycznych. Wprowadzenie podatku może być poprzedzone długimi konsultacjami. W praktyce, jeśli zostanie ogłoszony, możemy spodziewać się go prawdopodobnie dopiero za kilka lat.

Jak się przygotować na nowy podatek katastralny?

Jeśli obawiasz się nowego podatku, warto:

1. Monitorować sytuację prawną – bądź na bieżąco z propozycjami zmian w prawie.
2. Zlecić wycenę nieruchomości – aby lepiej zrozumieć potencjalne koszty.
3. Planować budżet – uwzględnij możliwość dodatkowych opłat w przyszłości.

Podatek katastralny jest dopiero tematem rozmów i nie musisz obawiać się wprowadzenia go w szybkim terminie. Warto jednak śledzić aktualizowane informacje w tej sprawie.

Artykuł Podatek katastralny – co będzie oznaczał dla właścicieli mieszkań w Polsce? pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w Polsce reguluje kwestie związane z opodatkowaniem zysków uzyskanych z transakcji zbycia nieruchomości. Zgodnie z przepisami właściciel, który sprzedaje nieruchomość w ciągu pięciu lat od daty jej nabycia lub zakończenia budowy, podlega opodatkowaniu w wysokości 19% od osiągniętego zysku.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego powstaje w przypadku sprzedaży całej nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej.

Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) jest obliczany od dochodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz określonych praw majątkowych. Wśród tych praw znajdują się między innymi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do użytkowania domu jednorodzinnego w ramach spółdzielni mieszkaniowej oraz wieczyste użytkowanie gruntów.

Stawka podatkowa wynosi 19% i jest liczona od dochodu, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodów. Przychodem jest suma otrzymana z tytułu sprzedaży, zaś do kosztów uzyskania przychodów zalicza się wydatki bezpośrednio powiązane z zakupem nieruchomości, takie jak cena nabycia, opłaty notarialne oraz prowizje pośredników. Jeżeli cena sprzedaży znacznie różni się od wartości rynkowej, organ podatkowy ma prawo zakwestionować zadeklarowane sumy i określić przychód na podstawie wartości rynkowej nieruchomości.

Kiedy obowiązuje zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości?

Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej pozwala uniknąć opodatkowania dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w Polsce. Dla osób, które postanowiły sprzedać swoją nieruchomość i planują przeznaczyć otrzymane środki na cele mieszkaniowe, ulga ta stanowi istotne wsparcie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami przychód ze sprzedaży może zostać zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), pod warunkiem że zostanie on zainwestowany w realizację własnych potrzeb mieszkaniowych.

Limit zwolnienia podatkowego jest ograniczony i zależy od udziału przychodu przeznaczonego na realizację własnych celów mieszkaniowych. Warunki korzystania ze zwolnienia obejmują konieczność przeznaczenia środków na takie cele jak zakup nowego mieszkania, budowa domu, remont bądź rozbudowa obecnej nieruchomości, a także spłata zobowiązań kredytowych mieszkaniowych. Wydatki te należy dokonać w okresie do trzech lat po zakończeniu roku podatkowego, w którym miała miejsce sprzedaż.

Do skorzystania z ulgi mieszkaniowej konieczne jest zachowanie i przedstawienie dokumentów potwierdzających przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe, takich jak faktury, umowy kupna-sprzedaży nowego mieszkania, potwierdzenia przelewów bankowych czy dokumenty kredytowe. Ważne jest również złożenie odpowiedniej deklaracji podatkowej, która powinna odzwierciedlać zarówno uzyskane dochody, jak i sposób ich reinwestycji w celach mieszkaniowych.

Jakie konsekwencje ma sprzedaż nieruchomości dla obu stron transakcji?

Podatek związany ze sprzedażą nieruchomości, choć formalnie obciąża sprzedających, ma bezpośrednie konsekwencje dla obu stron transakcji. Sprzedający są zobligowani do zapłaty podatku dochodowego w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym ją nabyli lub ukończyli jej budowę. W takiej sytuacji wysokość podatku wynosi 19% od różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania.

W ramach tej procedury opodatkowania sprzedający musi precyzyjnie udokumentować wszystkie wydatki związane z zakupem oraz inwestycje, które podniosły wartość nieruchomości. Po dokonaniu sprzedaży ma obowiązek złożenia do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego deklaracji PIT-39, w której wykazuje uzyskany dochód oraz wyliczony podatek.

Dla kupujących świadomość sytuacji podatkowej sprzedającego może być istotna, gdyż wpływa na negocjacje cenowe i może decydować o finalnym zakupie. Zrozumienie tych przepisów umożliwia kupującym lepsze negocjowanie warunków transakcji, uwzględniając potencjalne obciążenia podatkowe, które mogą mieć wpływ na ostateczną cenę nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości a PIT-39

Formularz PIT-39 jest przeznaczony dla osób, które w danym roku podatkowym zrealizowały sprzedaż prywatnych nieruchomości lub praw majątkowych, takich jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy prawo do wieczystego użytkowania gruntu. Należy go złożyć, jeśli uzyskano dochód z takiej sprzedaży i nie upłynęło jeszcze 5 lat od momentu ich nabycia.

W przypadku, gdy mieszkanie zostało włączone do aktywów prowadzonej działalności gospodarczej i później sprzedane, pojawia się pytanie dotyczące sposobu rozliczenia tej transakcji. Czy sprzedaż takiej nieruchomości będzie traktowana jako przychód z działalności gospodarczej? Generalnie odpłatne zbycie składników majątkowych, będących środkami trwałymi w firmie, jest uznawane za przychód z działalności. Jednak sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega innym zasadom – rozliczana jest jako sprzedaż nieruchomości prywatnych. Do takiej transakcji używa się formularza PIT-39, traktując ją jako odrębne źródło przychodu.

Deklarację PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia roku kalendarzowego następującego po roku podatkowym, podobnie jak wszystkie pozostałe zeznania roczne. Możliwe jest złożenie jej w formie elektronicznej, na przykład za pośrednictwem systemu e-Deklaracje lub w formie papierowej – osobiście w urzędzie skarbowym bądź drogą pocztową z opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru.

Artykuł Sprzedaż nieruchomości – jak rozliczyć podatek? pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.

Umowa przekazania nieruchomości – najważniejsze informacje

Przepis art. 902 Kodeksu cywilnego jasno wskazuje, że poprzez nazwaną i konsensualną umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa prawo własności. Oznacza to, że podmiot nie otrzymuje w zamian żadnego świadczenia w postaci korzyści majątkowej ani nie ponosi odpowiedzialności za powstałe wady (chyba, że ustalono inaczej). Co więcej, właścicielowi nieruchomości nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości.

Istotą tego typu umowy jest umożliwienie właścicielowi wyzbycia się z własności nieruchomości i nieodpłatne przekazanie jej gminie albo Skarbowi Państwa. Przedmiotem może być również prawo użytkowania wieczystego. Stronami tej instytucji są:

• właściciel nieruchomości jako zbywca,
• gmina lub Skarb Państwa jako nabywca.

W wyniku zawartej umowy w formie aktu notarialnego nieruchomość przechodzi na gminę lub Skarb Państwa wraz ze wszystkimi obciążeniami związanymi z własnością, zarówno rzeczowymi (np. hipoteka), jak i osobistymi.

Nieodpłatne przekazanie nieruchomości – zaproszenie do zawarcia umowy

Co do zasady, zawarcie umowy przekazania nieruchomości jest poprzedzone zaproszeniem, czyli swego rodzaju propozycją właściciela do zawarcia umowy, na którą adresat, czyli gmina lub Skarb Państwa mogą, ale nie muszą odpowiedzieć. Zaproszenie nie wymaga zachowania formy szczególnej, a podmiot nie jest w żaden sposób związany z wystosowaną propozycją. W każdej chwili ma prawo zrezygnować z zawarcia umowy – nawet po oświadczeniu przez adresata, że chce z niej skorzystać.

W pierwszej kolejności zaproszenie należy skierować do gminy, która ma z góry określony czas na odpowiedź, wynoszący trzy miesiące. Jeżeli po tym terminie nie wyrazi zgody na zawarcie umowy, propozycję powinno się wystosować do Skarbu Państwa. W tym przypadku ustawodawca nie wskazuje daty odpowiedzi.

Warto pamiętać, że chwilą złożenia propozycji jest dzień, w którym gmina mogła zapoznać się z jej treścią, przy czym adresat zaproszenia nie musi podawać przyczyn odmowy zawarcia umowy przekazania własności. Jeżeli nieruchomość leży na obszarze dwóch lub większej liczby gmin, zaproszenie należy z zasady kierować do jednej z nich. W razie wątpliwości natury prawnej warto skorzystać z fachowej pomocy PG Partner Gospodarczy, który pomoże właściwie przygotować się do zawarcia umowy.

Na czym polega wyłączenie odpowiedzialności za wady?

Przez wady rozumie się określone cechy dotyczące stanu faktycznego i prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej oraz ustanowione na niej obciążenia, które wynikają zarówno z ograniczonych praw rzeczowych, jak i ze stosunków obligacyjnych.

Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za jej wady. Zapis ten ma jednak charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą określić w umowie odpowiedzialność za wady nieruchomości według własnego uznania. Tym samym wskazują, w jakim zakresie i na jakich zasadach właściciel będzie ponosił tę odpowiedzialność – brak takiego ustalenia w umowie automatycznie powoduje wyłączenie odpowiedzialności właściciela za wady.

Dokumenty niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości

• Dowody osobiste stron przystępujących do umowy.
• Dokumenty poświadczające, że zbywca to właściciel nieruchomości.
• Aktualny odpis z księgi wieczystej lub – w przypadku, gdy dla danej nieruchomości księga wieczysta nie została założona, należy dostarczyć inny dokument poświadczający własność, np. akt własności ziemi, postanowienie sądu określające, kim jest właściciel nieruchomości, wypis z mapy ewidencyjnej gruntów (szczególnie ważny w przypadku domu jednorodzinnego i nieruchomości gruntowej).

Nieodpłatne przekazanie nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa

Jak już wspomniano we wstępie, zdarzają się sytuacje, w których właściciel nieruchomości nie jest już zainteresowany przysługującym mu prawem własności i chce się go wyzbyć. Może też nieodpłatnie przekazać nieruchomość gminie lub Skarbowi Państwa. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest jednak możliwe zrzeczenie się prawa do nieruchomości w drodze jednostronnego oświadczenia woli właściciela.

Dzięki nowelizacji Kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z dnia 23 lipca 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz ustawy – Prawo o notariacie, dopuszcza się możliwość przekazania nieruchomości. Właściciel przenosi własność nieodpłatnie na rzecz gminy, w której położona jest nieruchomość lub jej część, bądź Skarbu Państwa, jeżeli gmina nie skorzystała z zaproszenia.

Jakie są pozostałe formy przeniesienia własności nieruchomości?

W polskim prawie wyróżnia się wiele rodzajów przeniesienia własności nieruchomości. Jednym z nich jest omawiane w dzisiejszym artykule przekazanie poprzez umowę. W praktyce najczęściej spotykanymi są również:

• sprzedaż, czyli odpłatna forma przeniesienia prawa własności, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę,
• umowa zamiany, na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy,
• darowizna – darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami przekazanie własności nieruchomości może również nastąpić poprzez zasiedzenie, dziedziczenie, dożywocie, wywłaszczenie, uwłaszczenie, przekształcenie oraz prywatyzację.

Artykuł Na czym polega przekazanie nieruchomości? pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.

Najważniejsze obowiązki zarządcy nieruchomości

W kontekście zarządzania nieruchomością zarządca podejmuje decyzje i wykonuje czynności mające na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki obiektem. Zakres działań jest więc o wiele szerszy niż usługi administrowania realizowane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Kluczowe są tutaj dobre relacje z lokatorami, wsłuchiwanie się w ich oczekiwania szybka reakcja na zgłaszane problemy oraz pełnienie funkcji doradczych. Mówiąc o zadaniach zarządcy nieruchomości, które wprost wynikają z przepisów prawa, do jego najważniejszych obowiązków należą:

• reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz,
• kompleksowe prowadzenie dokumentacji związanej ze stanem technicznym budynków, ich eksploatacją, a także księgowością i archiwizacją,
• zapewnienie obsługi eksploatacyjnej nieruchomości, czyli wyszukiwanie usługodawców, zagwarantowanie bieżącej konserwacji lokalu, utrzymywanie czystości oraz ubezpieczenie obiektu,
• terminowe przeprowadzanie przeglądów stanu nieruchomości i urządzeń, które stanowią jej wyposażenie,
• organizacja remontów oraz modernizacja budynków – wybranie najkorzystniejszej dla wspólnoty oferty oraz czuwanie nad prawidłowym przebiegiem prac oraz dotrzymywaniem terminów,
• sporządzanie projektów uchwał i umów,
• obsługa konta bankowego, terminowe prowadzenie sprawozdawczości, rozliczenia z urzędami, usługi w zakresie windykacji należności oraz udostępnienie mieszkańcom wglądu do rozliczeń finansowych,
• obsługa zebrań wspólnot mieszkaniowych – zwoływanie zebrań, zawiadamianie mieszkańców na piśmie z odpowiednim wyprzedzeniem, opracowywanie porządku obrad oraz sporządzanie protokołu.

Warto pamiętać, że powyższe przykłady nie wyczerpują zagadnień związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Katalog obowiązków zarządcy jest o wiele bogatszy i zależny od konkretnej sytuacji. W przypadku wątpliwości co do kwestii formalnych warto skorzystać z pomocy profesjonalnego biura rachunkowego PG Partner Gospodarczy, który wyjaśni wszelkie wątpliwości natury prawnej i zapewni fachowe doradztwo.

Zarządca nieruchomości i jego prawa

Osoba lub spółka odpowiedzialna za zarządzanie nieruchomością jest uprawniona do otrzymywania wynagrodzenia za świadczone usługi na rzecz obiektu budowlanego. Może także uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym, które jej dotyczy.

Warto również pamiętać, że usługi zarządzania nieruchomościami są zwolnione od podatku VAT na mocy rozporządzenia, jeżeli mieszczą się w grupowaniu PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0. Pierwsze z nich obejmuje:

• zarządzanie domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie
• zarządzanie budynkami wielomieszkaniowymi,
• pobieranie opłat za czynsz,
• zarządzanie miejscami pod przewoźne lokale mieszkalne,
• zarządzania nieruchomościami stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Z kolei grupowanie PKWiU 68.32.12.0 obejmuje usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.

Jakich czynności nie może samodzielnie wykonywać zarządca nieruchomości?

Ustawa o własności lokali z dnia 4 kwietnia 2019 r. (DzU z 2019 r., poz. 737) jasno wskazuje tzw. czynności przekraczające zwykły zarząd, których zarządca nieruchomości nie może podejmować bez uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej, wyrażonej w formie uchwały. Należą do nich m.in.:

• samodzielne określanie wysokości wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• zatwierdzanie rocznego planu gospodarczego,
• ustalanie wysokości opłat przeznaczonych na pokrycie kosztów zarządu,
• dokonywanie podziału nieruchomości wspólnej, a także udzielanie zgody na nadbudowę, przebudowę lub zmianę przeznaczenia części obiektu budowlanego,
• wytaczanie powództwa, jeżeli zobowiązany właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat.

W razie konieczności realizacji czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, należy podjąć uchwałę, w której wspólnota mieszkaniowa wyrazi zgodę na wykonanie określonego zadania lub udzieli stosownego pełnomocnictwa.

Zarządca nieruchomości a ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej

Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywanymi zadaniami i posiadanymi uprawnieniami. W tym miejscu warto również wspomnieć, że jeżeli zarządca korzysta z pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, musi zostać objęty ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

W chwili podpisywania umowy z zarządcą właściciel nieruchomości, podmiot władający obiektem lub wspólnota mieszkaniowa wymaga okazania kopii dokumentu ubezpieczenia OC, która stanowi jeden z załączników. Jest to obligatoryjny element umowy. Ponadto osoba pełniąca funkcję zarządcy zobowiązana jest do natychmiastowego poinformowania strony o ewentualnych zmianach danych znajdujących się w dokumencie ubezpieczenia. Wówczas konieczne jest zawarcie nowej umowy. W przeciwnym razie grożą konsekwencji w postaci wypowiedzenia umowy o zarządzanie ze skutkiem natychmiastowym.

Strona umowy powinna uprzednio wezwać zarządcę nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w terminie 7 dni od dnia odebrania zawiadomienia. Jeśli w tym czasie zarządca nie wykona tego obowiązku, umowa może zostać jednostronnie wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym.

Artykuł Zarządca nieruchomości – prawa i obowiązki pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.

Czym jest flipping nieruchomości?

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym jest flip w nieruchomościach. Jest to sposób inwestowania w nieruchomości, który polega na zakupie mieszkań po niższej cenie, a następnie na dokonaniu ich renowacji. Takie działanie podnosi ich wartość i pozwala na sprzedaż mieszkania z zyskiem. Jest to szczególna strategia inwestycyjna, która w relatywnie krótkim czasie pozwala na osiągnięcie dość atrakcyjnego przychodu – jednocześnie jednak jest to działanie obarczone ryzykiem. Przede wszystkim flipping mieszkań wymaga zaangażowania inwestycyjnego. Z założenia kupowane mieszkania powinny wymagać remontu, który da się przeprowadzić w relatywnie krótkim czasie – tak, aby zmniejszyć czas pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości. Nie zawsze jednak okazuje się to możliwe. Konieczne jest również skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego.

Flipping nieruchomości – wady i zalety

Nie ma wątpliwości, że flipping nieruchomości nie jest rozwiązaniem dla każdego. Ta ryzykowna metoda powiększenia kapitału jest mocno zależna zarówno od sytuacji inwestora, jak i od uwarunkowań rynkowych. Nie bez znaczenia jest również doświadczenie osoby decydującej się na flip w nieruchomościach. Jakie są wady i zalety rozwiązania?

Zaczynając od zalet, można wspomnieć o tych elementach:

• Zyskowność – przeciętny flip nieruchomości oznacza zysk w wysokości 30 000 złotych;
• Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – dzięki posiadaniu licznych instrumentów finansowych możliwe jest budowanie stabilnego portfela inwestycyjnego. To daje też większą szansą na posiadanie zróżnicowanych i atrakcyjnych przychodów.
• Nabywanie doświadczenia – flipping mieszkań wymaga budowania doświadczenia oraz opanowywania wiedzy dotyczącej trendów rynkowych. To pozwala na zdobywanie wiedzy i umiejętności niezbędnych w przyszłości przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i finansowych. Co więcej, każdy kolejny flipping będzie coraz łatwiejszy.

Nie można jednak zapominać o tym, że flipping nieruchomości jest obarczony dość istotnymi wadami. Należy tu wyróżnić:

• Strategiczne podejście – maksymalizacja zysku wymaga umiejętnego redukowania kosztów. Jest to zadanie trudne i wymaga ono podejmowania bardzo trafnych decyzji. To oznacza, że bez dobrego planu nie powinno się decydować na flipping – zwłaszcza wtedy, gdy nie uwzględnia się różnych możliwych scenariuszy.
• Remont nieruchomości z wadami i zniszczeniami – flipping mieszkań zakłada kupowanie tanich mieszkań, których niekorzystny stan wpływa na ich niewysoką cenę. To tworzy potencjalne niebezpieczeństwo tego, że w trakcie remontu wystąpią problemy. Jeśli zniszczenia okażą się większe niż przypuszczaliśmy lub mieszkanie będzie poważne wady, może się okazać, że późniejsza sprzedaż mieszkania nie pokryje poniesionych kosztów.
• Czas sprzedaży – im szybsza sprzedaż wyremontowanej nieruchomości, tym lepiej. Przy zmiennym i dynamicznym rynku jest to jednak czasem wydłużone i bez dobrych i szybkich reakcji można sporo stracić.
• Dodatkowe koszty – flipping nieruchomości jest obarczony dużym ryzykiem pojawienia się nieprzewidzianych kosztów. Trzeba brać to pod uwagę w każdej sytuacji.

Flipping nieruchomości – jak go rozliczyć?

Stawiając na flipping nieruchomości powinniśmy uwzględnić to, że zakup mieszkań oznacza konieczność zapłacenia podatku. Jak należy do tego podejść? Przede wszystkim obowiązuje nas podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to zarówno całej nieruchomości, jak i części posiadanych udziałów w tej nieruchomości. W przypadku osób sprzedających nieruchomość a następie kupujących kolejną do własnych celów mieszkaniowych konieczne jest rozliczenie się z urzędem skarbowym. W formularzu PIT-39 uwzględnia się dochody, przychody, koszty uzyskania przychodów oraz odpisy amortyzacyjne. Stawka podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i jest to dochód według opodatkowania liniowego. Istnieje jednak możliwość skorzystania z opodatkowania na zasadach ogólnych – wtedy przy przychodzie nie wyższym niż wskazany próg (120 tys. złotych w 2023 roku) stawka podatku wynosi 12%. Powyżej tej kwoty jest już wysokość 32%. Zwolnienie z podatku obowiązuje, jeśli czas od zakupu nieruchomości do jej sprzedaży wyniesie pięć lat – to też sprawia, że flipping nieruchomości wymaga dokonywania opłat podatkowych.

Zwolnienie i uniknięcie podatku przy flipie mieszkaniowym

Flip w nieruchomościach jest związany koniecznością opłacania podatku. Jednak można uniknąć konieczności zapłaty zobowiązania podatkowego, który normalnie obowiązuje z tytułu sprzedaży mieszkania. Przede wszystkim mowa tu o sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. W przepisach znajduje się informację o tym, że uniknięcie obowiązku uregulowania podatku od sprzedaży nieruchomości jest możliwe. Mówi o tym ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dokładnie art. 10 ust. 5:

„W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.”

Flip w nieruchomościach można rozliczać w ramach założenia własnej działalności gospodarczej. O ile pierwszy flip będzie dotyczył osoby fizycznej, przy postawieniu na regularne dokonywanie takich transakcji możliwe jest założenie działalności gospodarczej, która będzie się tym zajmować. Tu podatek jest rozliczany na innych zasadach. Przy flipie mieszkaniowym podatek VAT wynosi 8% i dotyczy on m.in. remontu, dostawy i modernizacji obiektów objętych, chociażby programem mieszkaniowym. Co istotne, ta stawka podatkowa obowiązuje przy lokalach o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 metrów kwadratowych. Jeśli ta jest przekroczona, obowiązuje stawka 23%.

Artykuł Flipping nieruchomości – jak go rozliczyć? pochodzi z serwisu PG Partner Gospodarczy.