Flipping nieruchomości – jak go rozliczyć?

Rosnącą popularnością cieszy się tzw. flipping nieruchomości. Jest to coraz popularniejsza metoda gromadzenia kapitału. Stawiając na tego typu rozwiązanie, trzeba pamiętać o tym, że wciąż dotyczy nas obowiązek odprowadzenia podatku od dochodów uzyskanych z tego tytułu. Czym w ogóle jest flipping? Jakie są jego wady i zalety? Jak prawidłowo rozliczyć flipping? Te i inne kwestie wyjaśniamy w niniejszym artykule.

Czym jest flipping nieruchomości?

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym jest flip w nieruchomościach. Jest to sposób inwestowania w nieruchomości, który polega na zakupie mieszkań po niższej cenie, a następnie na dokonaniu ich renowacji. Takie działanie podnosi ich wartość i pozwala na sprzedaż mieszkania z zyskiem. Jest to szczególna strategia inwestycyjna, która w relatywnie krótkim czasie pozwala na osiągnięcie dość atrakcyjnego przychodu – jednocześnie jednak jest to działanie obarczone ryzykiem. Przede wszystkim flipping mieszkań wymaga zaangażowania inwestycyjnego. Z założenia kupowane mieszkania powinny wymagać remontu, który da się przeprowadzić w relatywnie krótkim czasie – tak, aby zmniejszyć czas pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości. Nie zawsze jednak okazuje się to możliwe. Konieczne jest również skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego.

Flipping nieruchomości – wady i zalety

Nie ma wątpliwości, że flipping nieruchomości nie jest rozwiązaniem dla każdego. Ta ryzykowna metoda powiększenia kapitału jest mocno zależna zarówno od sytuacji inwestora, jak i od uwarunkowań rynkowych. Nie bez znaczenia jest również doświadczenie osoby decydującej się na flip w nieruchomościach. Jakie są wady i zalety rozwiązania?

Zaczynając od zalet, można wspomnieć o tych elementach:

• Zyskowność – przeciętny flip nieruchomości oznacza zysk w wysokości 30 000 złotych;
• Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – dzięki posiadaniu licznych instrumentów finansowych możliwe jest budowanie stabilnego portfela inwestycyjnego. To daje też większą szansą na posiadanie zróżnicowanych i atrakcyjnych przychodów.
• Nabywanie doświadczenia – flipping mieszkań wymaga budowania doświadczenia oraz opanowywania wiedzy dotyczącej trendów rynkowych. To pozwala na zdobywanie wiedzy i umiejętności niezbędnych w przyszłości przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i finansowych. Co więcej, każdy kolejny flipping będzie coraz łatwiejszy.

Nie można jednak zapominać o tym, że flipping nieruchomości jest obarczony dość istotnymi wadami. Należy tu wyróżnić:

• Strategiczne podejście – maksymalizacja zysku wymaga umiejętnego redukowania kosztów. Jest to zadanie trudne i wymaga ono podejmowania bardzo trafnych decyzji. To oznacza, że bez dobrego planu nie powinno się decydować na flipping – zwłaszcza wtedy, gdy nie uwzględnia się różnych możliwych scenariuszy.
• Remont nieruchomości z wadami i zniszczeniami – flipping mieszkań zakłada kupowanie tanich mieszkań, których niekorzystny stan wpływa na ich niewysoką cenę. To tworzy potencjalne niebezpieczeństwo tego, że w trakcie remontu wystąpią problemy. Jeśli zniszczenia okażą się większe niż przypuszczaliśmy lub mieszkanie będzie poważne wady, może się okazać, że późniejsza sprzedaż mieszkania nie pokryje poniesionych kosztów.
• Czas sprzedaży – im szybsza sprzedaż wyremontowanej nieruchomości, tym lepiej. Przy zmiennym i dynamicznym rynku jest to jednak czasem wydłużone i bez dobrych i szybkich reakcji można sporo stracić.
• Dodatkowe koszty – flipping nieruchomości jest obarczony dużym ryzykiem pojawienia się nieprzewidzianych kosztów. Trzeba brać to pod uwagę w każdej sytuacji.

Flipping nieruchomości – jak go rozliczyć?

Stawiając na flipping nieruchomości powinniśmy uwzględnić to, że zakup mieszkań oznacza konieczność zapłacenia podatku. Jak należy do tego podejść? Przede wszystkim obowiązuje nas podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to zarówno całej nieruchomości, jak i części posiadanych udziałów w tej nieruchomości. W przypadku osób sprzedających nieruchomość a następie kupujących kolejną do własnych celów mieszkaniowych konieczne jest rozliczenie się z urzędem skarbowym. W formularzu PIT-39 uwzględnia się dochody, przychody, koszty uzyskania przychodów oraz odpisy amortyzacyjne. Stawka podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i jest to dochód według opodatkowania liniowego. Istnieje jednak możliwość skorzystania z opodatkowania na zasadach ogólnych – wtedy przy przychodzie nie wyższym niż wskazany próg (120 tys. złotych w 2023 roku) stawka podatku wynosi 12%. Powyżej tej kwoty jest już wysokość 32%. Zwolnienie z podatku obowiązuje, jeśli czas od zakupu nieruchomości do jej sprzedaży wyniesie pięć lat – to też sprawia, że flipping nieruchomości wymaga dokonywania opłat podatkowych.

Zwolnienie i uniknięcie podatku przy flipie mieszkaniowym

Flip w nieruchomościach jest związany koniecznością opłacania podatku. Jednak można uniknąć konieczności zapłaty zobowiązania podatkowego, który normalnie obowiązuje z tytułu sprzedaży mieszkania. Przede wszystkim mowa tu o sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. W przepisach znajduje się informację o tym, że uniknięcie obowiązku uregulowania podatku od sprzedaży nieruchomości jest możliwe. Mówi o tym ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dokładnie art. 10 ust. 5:

„W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.”

Flip w nieruchomościach można rozliczać w ramach założenia własnej działalności gospodarczej. O ile pierwszy flip będzie dotyczył osoby fizycznej, przy postawieniu na regularne dokonywanie takich transakcji możliwe jest założenie działalności gospodarczej, która będzie się tym zajmować. Tu podatek jest rozliczany na innych zasadach. Przy flipie mieszkaniowym podatek VAT wynosi 8% i dotyczy on m.in. remontu, dostawy i modernizacji obiektów objętych, chociażby programem mieszkaniowym. Co istotne, ta stawka podatkowa obowiązuje przy lokalach o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 metrów kwadratowych. Jeśli ta jest przekroczona, obowiązuje stawka 23%.