Na czym polega przekazanie nieruchomości?

Zdarza się, że podmiot znajduje się w posiadaniu zbędnej lub nieatrakcyjnej ekonomicznie nieruchomości i decyduje się na jej przekazanie. Następuje to w formie umowy o charakterze nieodpłatnym. Choć cała procedura nosi znamiona darowizny, należy pamiętać, że są to dwie odrębne instytucje. Więcej informacji znajdziesz w dzisiejszym artykule.

Umowa przekazania nieruchomości – najważniejsze informacje

Przepis art. 902 Kodeksu cywilnego jasno wskazuje, że poprzez nazwaną i konsensualną umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa prawo własności. Oznacza to, że podmiot nie otrzymuje w zamian żadnego świadczenia w postaci korzyści majątkowej ani nie ponosi odpowiedzialności za powstałe wady (chyba, że ustalono inaczej). Co więcej, właścicielowi nieruchomości nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości.

Istotą tego typu umowy jest umożliwienie właścicielowi wyzbycia się z własności nieruchomości i nieodpłatne przekazanie jej gminie albo Skarbowi Państwa. Przedmiotem może być również prawo użytkowania wieczystego. Stronami tej instytucji są:

• właściciel nieruchomości jako zbywca,
• gmina lub Skarb Państwa jako nabywca.

W wyniku zawartej umowy w formie aktu notarialnego nieruchomość przechodzi na gminę lub Skarb Państwa wraz ze wszystkimi obciążeniami związanymi z własnością, zarówno rzeczowymi (np. hipoteka), jak i osobistymi.

Nieodpłatne przekazanie nieruchomości – zaproszenie do zawarcia umowy

Co do zasady, zawarcie umowy przekazania nieruchomości jest poprzedzone zaproszeniem, czyli swego rodzaju propozycją właściciela do zawarcia umowy, na którą adresat, czyli gmina lub Skarb Państwa mogą, ale nie muszą odpowiedzieć. Zaproszenie nie wymaga zachowania formy szczególnej, a podmiot nie jest w żaden sposób związany z wystosowaną propozycją. W każdej chwili ma prawo zrezygnować z zawarcia umowy – nawet po oświadczeniu przez adresata, że chce z niej skorzystać.

W pierwszej kolejności zaproszenie należy skierować do gminy, która ma z góry określony czas na odpowiedź, wynoszący trzy miesiące. Jeżeli po tym terminie nie wyrazi zgody na zawarcie umowy, propozycję powinno się wystosować do Skarbu Państwa. W tym przypadku ustawodawca nie wskazuje daty odpowiedzi.

Warto pamiętać, że chwilą złożenia propozycji jest dzień, w którym gmina mogła zapoznać się z jej treścią, przy czym adresat zaproszenia nie musi podawać przyczyn odmowy zawarcia umowy przekazania własności. Jeżeli nieruchomość leży na obszarze dwóch lub większej liczby gmin, zaproszenie należy z zasady kierować do jednej z nich. W razie wątpliwości natury prawnej warto skorzystać z fachowej pomocy PG Partner Gospodarczy, który pomoże właściwie przygotować się do zawarcia umowy.

Na czym polega wyłączenie odpowiedzialności za wady?

Przez wady rozumie się określone cechy dotyczące stanu faktycznego i prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej oraz ustanowione na niej obciążenia, które wynikają zarówno z ograniczonych praw rzeczowych, jak i ze stosunków obligacyjnych.

Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za jej wady. Zapis ten ma jednak charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą określić w umowie odpowiedzialność za wady nieruchomości według własnego uznania. Tym samym wskazują, w jakim zakresie i na jakich zasadach właściciel będzie ponosił tę odpowiedzialność – brak takiego ustalenia w umowie automatycznie powoduje wyłączenie odpowiedzialności właściciela za wady.

Dokumenty niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości

• Dowody osobiste stron przystępujących do umowy.
• Dokumenty poświadczające, że zbywca to właściciel nieruchomości.
• Aktualny odpis z księgi wieczystej lub – w przypadku, gdy dla danej nieruchomości księga wieczysta nie została założona, należy dostarczyć inny dokument poświadczający własność, np. akt własności ziemi, postanowienie sądu określające, kim jest właściciel nieruchomości, wypis z mapy ewidencyjnej gruntów (szczególnie ważny w przypadku domu jednorodzinnego i nieruchomości gruntowej).

Nieodpłatne przekazanie nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa

Jak już wspomniano we wstępie, zdarzają się sytuacje, w których właściciel nieruchomości nie jest już zainteresowany przysługującym mu prawem własności i chce się go wyzbyć. Może też nieodpłatnie przekazać nieruchomość gminie lub Skarbowi Państwa. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest jednak możliwe zrzeczenie się prawa do nieruchomości w drodze jednostronnego oświadczenia woli właściciela.

Dzięki nowelizacji Kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z dnia 23 lipca 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz ustawy – Prawo o notariacie, dopuszcza się możliwość przekazania nieruchomości. Właściciel przenosi własność nieodpłatnie na rzecz gminy, w której położona jest nieruchomość lub jej część, bądź Skarbu Państwa, jeżeli gmina nie skorzystała z zaproszenia.

Jakie są pozostałe formy przeniesienia własności nieruchomości?

W polskim prawie wyróżnia się wiele rodzajów przeniesienia własności nieruchomości. Jednym z nich jest omawiane w dzisiejszym artykule przekazanie poprzez umowę. W praktyce najczęściej spotykanymi są również:

• sprzedaż, czyli odpłatna forma przeniesienia prawa własności, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę,
• umowa zamiany, na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy,
• darowizna – darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami przekazanie własności nieruchomości może również nastąpić poprzez zasiedzenie, dziedziczenie, dożywocie, wywłaszczenie, uwłaszczenie, przekształcenie oraz prywatyzację.