Umowa dzierżawy – treść i przedmiot umowy [Wzór umowy]

Dzierżawa funkcjonuje w Polsce od wielu lat. Kojarzymy ją przede wszystkim z oddaniem do użytkowania gruntu, np. rolnego, w zamian za uiszczanie określonej w umowie opłaty. Umowa dzierżawy może ustalać jednak dodatkowe prawa i obowiązki, a co więcej, nie musi dotyczyć wyłącznie nieruchomości. Bardzo często w dzierżawę oddaje się ruchomości czy nawet prawa do czegoś. Sprawdź szczegóły dotyczące treści i przedmiotu umowy oraz pobierz wzór umowy dzierżawy, aby zapoznać się z dokumentem przed zawarciem umowy.

Na czym polega umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy to dokument zawierany w celu wydzierżawienia przedmiotu umowy drugiej stronie za określoną opłatę. Najczęściej kojarzymy ją z dzierżawą gruntu rolnego i nic dziwnego, bo w większości przypadków dotyczy właśnie nieruchomości. Jednak, jak się okazuje, dzierżawa może obowiązywać również na innym przedmiocie. Wszystkie dopuszczone to:

• Nieruchomość – grunt rolny, lokal użytkowy;
• Ruchomość – maszyna, urządzenie;
• Prawo – np. do łowienia na danym terenie, prawo do papierów wartościowych.

Bardzo istotne jest to, że przedmiot dzierżawy musi umożliwiać dzierżawcy korzystanie z niego, wytwarzanie i czerpanie korzyści. Dzieje się to w zamian za opłatę zwaną czynszem dzierżawy, który dzierżawca musi uiszczać wydzierżawiającemu w określonym w umowie terminie.

Ile trwa umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy może stanowić umowę na czas określony lub nieokreślony. W przypadku wyboru pierwszej opcji, to od wydzierżawiającego i dzierżawcy zależy, na jaki dokładnie termin zostanie zawarta. Warto przy tym pamiętać, że czas określony może wynosić maksymalnie 30 lat. Po przekroczeniu tego terminu umowa automatycznie staje się umową na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawy na czas nieokreślony wymaga szczegółowego określenia terminu wypowiedzenia.

Ile wynosi czynsz dzierżawy i w jakiej formie się go płaci?

Nikogo nie zdziwi fakt, że najczęściej wybraną formą zapłaty czynszu dzierżawy jest forma pieniężna. To, ile wyniesie taka opłata, będzie zależało oczywiście od przedmiotu umowy oraz od tego, jak dokładnie ustalą tę kwotę strony. Czynsz może przybierać jednak też inne formy, np. klauzulę indeksową. Przy takim rozwiązaniu miernikiem wartości jest przykładowo ilość płodów rolnych.

Dopuszczalna jest też forma czynszu dzierżawy w pożytkach naturalnych. W tej sytuacji dzierżawca musi oddawać wydzierżawiającemu określoną ilość pożytków, które uzyskał w ramach dzierżawy.

Jeśli chodzi o to, ile wynosi czynsz dzierżawy, polskie prawo nie narzuca żadnych sztywnych zasad dotyczących ustalania jego wysokości. Wobec tego kwota, którą dzierżawca będzie musiał uiszczać, czy też wartość czynszu w innej formie niż pieniężna, zostaje ustalona indywidualnie.

Co ile się płaci za dzierżawę?

Oczywiście termin płatności czynszu dzierżawy zależy od konkretów ustalonych przez obie strony umowy. Czynsz dzierżawy może być płacony jednorazowo (np. za rok dzierżawy z góry), miesięcznie, czy też rocznie.

Jeśli umowa dzierżawy nie zawiera konkretnego terminu płatności, uznaje się, że czynsz dzierżawy jest płatny z dołu lub z góry wedle zwyczajowo przyjętych reguł. Przykładowo w przypadku dzierżawy prywatnych gruntów rolnych czynsz zwyczajowo płaci się raz w roku.

Czy dzierżawę trzeba zgłosić do Urzędu Skarbowego?

Umowa dzierżawy sama w sobie nie musi być zgłoszona po zawarciu do urzędu skarbowego. W obowiązku wydzierżawiającego leży wyłącznie odprowadzanie podatku dochodowego od otrzymanego wynagrodzenia.

W przypadku dzierżawy prywatnej, od 2023 roku wydzierżawiający mają do wyboru tylko jedną formę opodatkowania: ryczałt ewidencjonowany. Wówczas rozliczają się stawką 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Taka forma nie umożliwia rozliczania kosztów uzyskania przychodu. Podatek należy płacić miesięcznie lub kwartalnie. Roczne rozliczenie następuje na deklaracji PIT-28.

Z kolei w przypadku dzierżawy związanej z działalnością gospodarczą, możliwe są również inne formy opodatkowania, np. skala podatkowa (czyli rozliczenie na zasadach ogólnych) oraz podatek liniowy. Wydzierżawiający wybiera, która forma w jego przypadku okaże się zasadna. Płatność podatku następuje miesięcznie lub kwartalnie, a roczne rozliczenie podatkowe na drukach PIT-28 (ryczałt) lub PIT-36 (skala podatkowa), PIT-36L (podatek liniowy).

Umowa dzierżawy [wzór umowy]

Jakie dane musi zawierać umowa dzierżawy? Przede wszystkim dane obu stron, czyli dzierżawcy i wydzierżawiającego. Podstawą jest określenie przedmiotu, który ustanawia się w dzierżawę oraz dodatkowych warunków takiego faktu, czyli przede wszystkim kosztów oraz częstotliwości płacenia czynszu.

Sprawdź wzór umowy dzierżawy, aby dowiedzieć się, jakie szczegółowo dane znajdują się w takim dokumencie. Warto zapoznać się z wszystkimi informacjami przed zawarciem umowy.

Umowa dzierżawy zawiera również bardzo ważne informacje odnośnie do tego, czy przedmiot dzierżawy jest własnością wydzierżawiającego i jeśli tak, wówczas należy zaznaczyć, że przez cały okres obowiązywania sytuacja ta się nie zmieni.

Najważniejsze są obowiązki obu stron. Jeśli chodzi o obowiązki wydzierżawiającego, będzie to zobowiązanie do przekazania przedmiotu w stanie przydatnym do użytku i zapewnienie korzystania bez przeszkód z danego przedmiotu dzierżawcy podczas trwania umowy. Z kolei obowiązki dzierżawcy to użytkowania przedmiotu zgodnie z jego przeznaczeniem i terminowe płacenie czynszu. Co więcej, dzierżawca jest zobowiązany do utrzymania wydzierżawianego przedmiotu umowy w stanie dobrym i do dokonania niezbędnych napraw eksploatacyjnych, gdy zajdzie taka konieczność.

Warto zapoznać się również z informacjami dotyczącymi konsekwencji w razie braku spłaty czynszu dzierżawy. Najczęściej dotyczą one możliwości wypowiedzenia umowy bez terminu. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym jest wskazane również w określonych w umowie przypadkach, np. gdy przedmiot dzierżawy zostanie oddany osobie trzeciej bez uprzedzenia i bez zgody wydzierżawiającego.